2016年07月

関門海(3372) 当社が取り上げたのは6月23日です。今週後半になって兜町界隈の連中は「400円目標」とか言い始めました。遅すぎですね。そういう話が出始めたので一部には売りといいました。

ジェーソン(3080) 7月12日決算発表予定です。そこそこいい数字になりそうですが、恐らく四季報予想をわずかに上回る程度と予想します。

 アンジェスMG(4563) 当社は7月4日に撤退と一部にお知らせしています。その後はいうまでもありません。本尊M氏はとっくに全株売却済み。

ASIAN(8946) やるとやれるとでは意味が全く違います。つまりそういうことです。

アクロディア(3823) 色々問題あり。街金が大株主へ。スルー銘柄。増資株は既に売却されているみたい。

ところでSBIのアキュセラ株に関する一連の動きは当局の調査対象になっている可能性があります。その他、Oak(3113)はどの企業を指すのか不明ですが、買収価格が不正ではないかとの疑いがあり当局が調査との噂です。

以上、すべてフィックションであり信憑性はゼロです。

 

不動産広告に多摩市、築18年、年間家賃収入245万円、売却価格3200万円の物件が掲載されていました。
不動産会社の年間利回りは 245万÷3200万=7.65% と単純計算です。

3200万アパートだと固定資産禅が推定で15万
10年後には大規模修繕が必要で低く見積もって500万
不動産会社に管理を委託が月24万と仮定 
取得時に手数料6%として192万円
不動産収入に対する是所得税は省きます

 以上を考慮すると

(245万ー固定資産15万ー管理費24万) ÷ (3200万+仲介料192万+大規模修繕500万)

= 約5.3% になります。 

鉄骨アパートの法廷耐用年数は34年です。法律上は34年で価値ゼロですが、実際には20年も経過すれば評価ゼロでしょう。あとは土地の価値だけです。

実質利回り5%で土地の価値がさがらないのでしたらいい投資かもしれません。しかし空室が発生したり、大学の都心回帰で今後需要は見込めません。空室ロスを防ぐために家賃保証会社を利用するとまた経費が増えます。

広い道路に面した一等地。業過では美人の土地、逆は不美人の土地といいますが、美人の土地でないと20年後、30年後に困ることになります。もちろん、その間にインフレになれば問題はありません。

都心ではビルの建て替え、再開発が活発ですが、郊外や地方へいくと古いビルのままです。建て替えても採算が合いません。若者人口が継続的に増加する見込みのある地域以外は盗賊対策でアパートを購入するのは高リスクです。


アンジェス株を当社は7月1日9時48分に紹介しました。しかし4日には警戒としました。そして翌々日から連日のストップ安。 なぜ撤退かというと煽ってる連中が間違った情報を元にしていたからです。 
「大物相場師が買い集めている」 との情報。これは間違いです。4月の急騰時にタネ玉含めすべて売却しています。

兜町は風説が飛び交っています。情報に飛びつくと高値を掴まされます。そして失敗したと分かっててもロスカットできない。これが現実です。

今、アベノミクス成金がすごい勢いで財産減らしています。成功体験があるから小型株を下がっても買い増しするのです。しかしいっこうに上昇しない。含み損は拡大し続ける。そして世代交代し新たなスター投資家が現れます。

今日後場、関門海(3372)を会員向けに警戒と述べました。当社が取り上げたのは6月23日です。今頃「年初来高値」、「ASIANの損失補てん銘柄」といった話が飛び交ってきました。 だから撤退なのです。

ところでプラコー(6347)の株主総会が荒れたようですが、筆頭株主は(有)フクジュコーポレーションとなっています。詳しくは言えませんが兜町の裏筋では非常に有名な名前です。

最後に再度いいます。SOL(6636)、Oakキャピタル( 3113)は避けたほうがいいでしょう。

 

マンション、ビル、アパート一棟投資について述べます。

マンション、ビルは鉄筋コンクリートが普通ですが、新築の場合10~15年後に大規模修繕が必要です。
資産町維持、建物の性能・機能回復が目的ですが、主なチェックポイントは

1 コンクリート部補修 ひび割れ、モルタル浮きにはエポキシ樹脂を注入 期待耐用年数12年
2 タイル工事 欠損タイル、タイル浮き補修など エポキシ樹脂、新規タイルなど 耐用年数12年
3 壁面塗装 種類がありますがシリコン樹脂塗装で 耐用年数12年
4 鉄部塗装 ケレン、さび止め、塗り替え 耐用年数6年
5 屋上防水 ウレタン防水による全面改修 耐用年数12年
その他、シーリング部、エレベータホールなど 耐用年数12年が多い

つまり、10~15年後に大規模修繕、その後12年後に再び大規模修繕が必要です。

小規模なマンション、ビルでも1回1000万は見ておく必要があります。 30年間で3回大規模修繕となると3000万円必要です。その他固定資産税は建物が大きいと高くなります。

つまり、よほど一等地で空室の心配がない、土地価格の上昇が期待できることが利回り以上に重要です。 

不動産会社のセールスポイントは相続対策と利回りですが、大規模修繕、管理費、固定資産禅などを香料するとぐっと下がります。 また相続対策も怪しい。上物の価値は25~30年でゼロです。 あとは土地の価値。しかし超一等地以外は値上がりは期待できません。土地と建物に投資し相続対策したものの20年後には価値が1億以下で借金だけが残ったという事例が全国で発生しています。

アパートは耐用年数が短いですが、一等地だと更地にしやすいメリットはあります。小規模マンションでも解体には5000万はかかります。

つまり、大都市の超一等地以外でのマンション、ビル投資はインフレ時代になるまで控えるべきでしょう。 

・トレイダーズ(8704) もう少し上がったら仕掛けの噂

・関門海(3372) あちこち推奨し始めたので目先は押し目待ち。ASIANの初動筋。

・ジェーソン(3080) 7月12日決算発表予定。同社は決算発表すると急落します。

・ファーマフーズ(2929) ツイッターでコード番号の肉肉(2929)で何度もつぶやきましたがここからは警戒。

・アンジェスMG 4563) これからと煽っているサイトもありますが、はっきり言います。増資引き受けた筋はずっと以前から仕込んでいましたが、タネ玉含めほぼすべて4月に売却しているみたいです。某氏介入説は嘘。

・ BBタワー(3776) 低迷中もいずれ日本証券新聞が取り上げてくれることを期待。

・アキュセラ(4589) 買わないほうがいいでしょう。

・ インフォテリア(3853) 本尊関係者は相当株数引っかかていると思います。

・ Oakキャピタル(3113) 元BソニックのY氏が可憐でいますが、当局は不正で調査中との噂。

 ・アクロディア(3823) 増資後株券は仕手筋御用達のY証券へ。そしてすぐに売却。ということで期待薄。

・ メディビック(2369) 株価操縦の疑いで調査中とのうわさ。

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